Η «καταιγίδα» που πλήττει την παγκόσμια αγορά ακινήτων
29/06/23, 20:34
Από τη Νέα Υόρκη, μέχρι το Λονδίνο και το Χονγκ Κονγκ, τα προβλήματα τα οποία αντιμετωπίζει στην αγορά ακινήτων έρχονται να προστεθούν στα τόσα άλλα προβλήματα της παγκόσμιας οικονομίας.
Τη στιγμή που οι αγορές καταγράφουν ράλι και οι επενδυτές ελπίζουν πως η σύσφιξη της νομισματικής πολιτικής των μεγαλύτερων κεντρικών τραπεζών πρόκειται, σύντομα, να φτάσει στο τέλος της, η αγορά ακινήτων παραμένει περιδινισμένη σε μία «καταιγίδα» η oποία αναμένεται να συνεχιστεί για χρόνια.
Μετά από έναν μακροχρόνιο πυρετό αγορών, οι εταιρείες ακινήτων και οι τράπεζες βρίσκονται αντιμέτωπες με τη ριζική αλλαγή του αφηγήματος τόσο της εργασίας όσο και της καταναλωτικής διάθεσης μετά από την πανδημία.
Παράλληλα, η κατακόρυφη αύξηση των επιτοκίων έχει κάνει την αναχρηματοδότηση ή την αγορά ακινήτων πολύ πιο δύσκολη. Όλα αυτά οδηγούν με μαθηματική ακρίβεια σε ένα σημείο καμπής, αφού μόνο στις ΗΠΑ, περίπου $1,4 τρισ. δανείων για επαγγελματικά ακίνητα έχουν ημερομηνία αποπληρωμής φέτος και το 2024, σύμφωνα με την Mortgage Bankers Association. Όταν έρθει η ώρα εκείνη, πολλές εταιρείες οι οποίες βρίσκονται αντιμέτωπες με δυσθεώρητους λογαριασμούς μπορεί απλά να προτιμήσουν την αθέτησή τους και την χρεοκοπία.
Κολοσσοί όπως Blackstone, Brookfield και Pimco έχουν ήδη επιλέξει να σταματήσουν τις πληρωμές για ορισμένα κτίρια αφού έχουν καλύτερους τρόπους με τους οποίους μπορούν να ξοδέψουν τα χρήματά τους.
Ο αριθμός των συναλλαγών μειώνεται αισθητά. Ακόμα, όμως, κι όταν υπάρχει κάποια συμφωνία, η μείωση των τιμών είναι φανερή. Στις ΗΠΑ, όπου οι επιστροφές στα γραφεία βρίσκονται σε χαμηλότερο επίπεδο σε σχέση με την Ασία και την Ευρώπη, οι τιμές των υψηλής ποιότητας γραφείων έχουν μειωθεί κατά 27% από τον Μάρτιο του 2022, σύμφωνα με την εταιρεία αναλύσεων Green Street. Οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν μειωθεί κατά 21% και των μαγαζιών σε εμπορικά κέντρα κατά 18%. Σύμφωνα με την PGIM Real Estate, οι τιμές των γραφείων στην Ευρώπη αναμένεται να μειωθούν κατά 25% και στην Ασία κατά 13%.
Τα προβλήματα της αγοράς ακινήτων, σύμφωνα με το Bloomberg, θα επιδεινώσουν το στρες το οποίο έχει ήδη προκληθεί στο χρηματοοικονομικό σύστημα λόγω των καταρρεύσεων ορισμένων αμερικανικών τοπικών τραπεζών. Αυτό με τη σειρά του θα έχει αντίκτυπο σε ορισμένες πόλεις οι οποίες θα βρεθούν αντιμέτωπες με άδεια ακίνητα και χαμηλότερα έσοδα από την φορολόγησή τους.
Το πρόβλημα του διογκωμένου χρέους έχει γίνει αισθητό από το Λος Άντζελες μέχρι τη Σουηδία και τη Νότια Κορέα. Ιδού πως εξελίσσονται μερικές από τις μεγαλύτερες αγορές ακινήτων του κόσμου.
Σαν Φρανσίσκο
Η μεγαλούπολη της δυτικής ακτής των ΗΠΑ αποτελεί το τρανότερο παράδειγμα της κρίσης στην αμερικανική αγορά ακινήτων. Οι τιμές τους είχαν φτάσει δυσθεώρητα ρεκόρ την περασμένη δεκαετία λόγω της μετατροπής της σε τεχνολογικό κέντρο. Η πόλη δημιούργησε startups όπως Airbnb, Twitter και Uber. Πολλές από αυτές, πια, αναγκάζονται να περιορίσουν τα επαγγελματικά τους ακίνητα.
Ο κύριος λόγος είναι η τηλεργασία των εργαζομένων οι οποίοι ανακαλύπτουν τα πλεονεκτήματά της. Για όσους επιλέγουν να εργαστούν από το γραφείο, χρειάζεται να υπομείνουν την πολύωρη κίνηση στους δρόμους και το αυξημένο κόστος.
Παράλληλα, η πόλη έχει τεράστιο πρόβλημα αστέγων, το οποίο έχει οδηγήσει πολλά μαγαζιά στο κλείσιμο, ιδιαίτερα στο κέντρο του Σαν Φρανσίσκο.
Τα οικονομικά της μεγαλούπολης υποφέρουν, με την δήμαρχο να προβλέπει έλλειμμα $780 εκατομμυρίων την επόμενη διετία.
Νέα Υόρκη
Αν και οι δρόμοι της Νέας Υόρκης είναι γεμάτοι με τουρίστες και Νεοϋορκέζους, μόλις το 50% των εργαζομένων έχουν επιστρέψει στα γραφεία τους. Παράλληλα, πολλά κτίρια υποφέρουν λόγω έλλειψης ενοικιαστών ή λόγω της ανάγκης ανακαίνισης των κτιρίων. Πολλοί εργοδότες, παράλληλα, έχουν ανανεώσει τη λίστα των απαιτήσεών τους όσον αφορά τις συνθήκες εργασίας των εργαζομένων και προτιμούν την επιλογή νεόδμητων κτιρίων αντί για παραδοσιακά, παλιά κτίσματα.
Ατλάντα και Ώστιν
Aκόμα και πόλεις πέραν των αμερικανικών ακτογραμμών έχουν αρχίσει να πλήττονται από την κρίση. Η διαθεσιμότητα για ενοικιαζόμενους επαγγελματικούς χώρους στην Ατλάντα αυξήθηκε στο 31% το α’ τρίμηνο του 2023, σε σχεδόν υπερδιπλάσιο από το προ-πανδημικό αντίστοιχο ποσοστό.
Ακόμα και το Ώστιν του Τέξας το οποίο φέρεται ως μία νέα «Silicon Valley» αντιμετωπίζει ολοένα και αυξημένο αριθμό διαθέσιμων ακινήτων. Τα διαθέσιμα ακίνητα για υπενοικίαση υπερδιπλασιαστηκαν στο Ώστιν από τον Ιούνιο του 2022, φέρνοντας την πρωτεύουσα της πολιτείας στην τρίτη θέση της κατάταξης πίσω από το Σαν Φρανσίσκο και το Σαν Χοζέ.
Λονδίνο
Η νέα πραγματικότητα της υβριδικής εργασίας και της τηλεργασίας έχει επηρεάσει και το Λονδίνο. Αν και η διαθεσιμότητα επαγγελματικών χώρων στο West End το οποίο φιλοξενεί τα πιο δημοφιλή μαγαζιά, κλαμπ και εστιατόρια έχει μειωθεί σχεδόν σε ιστορικό χαμηλό και τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατακόρυφα, δεν ισχύει το ίδιο και για το Canary Wharf. Η γεμάτη με ατσάλινους και γυάλινους πύργους περιοχή η οποία αρχικά θεωρούταν ως «άνδρο» τραπεζιτών τώρα πια έχει αρχίσει να χάνει την ελκυστικότητά της. Πολλές δικηγορικές αλλά και τράπεζες έχουν αρχίσει να μελετούν τη μετακόμιση σε μικρότερα και πιο κεντρικά γραφεία, ενώ άλλα «κτίρια-φιλέτα» παραμένουν άδεια.
Στοκχόλμη
Για τη σουηδική αγορά ακινήτων το πρόβλημα δεν είναι τόσο τα άδεια ακίνητα αλλά το υπέρογκο χρέος το οποίο έχουν επωμιστεί οι εταιρείες. Το κυριότερο παράδειγμα της κατάστασης αυτής αποτελεί η SBB (Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB) η οποία βλέπει την «αυτοκρατορία» των $13 δισ. της να καταρρέει. Η πώληση των assets της και η ακυρωμένη πληρωμή μερίσματος δεν ήταν αρκετές για να ανακόψουν την πτώση της τιμής της μετοχής της η οποία έχει απολέσει το 90% της αξίας της από το 2021. Η SBB βρίσκεται, πια, στα «κιτάπια» των ρυθμιστικών αρχών οι οποίες ερευνούν τυχόν παραβάσεις.
Χονγκ Κονγκ
Το 2015, τo κτίριο των 26 ορόφων με θέα το Victoria Harbour του Χονγκ Κονγκ είχε γίνει πρώτο θέμα, μετά από την αγορά του από την σχεδόν άγνωστη τότε, China Evergrande Group. Το deal αποτελούσε παράδειγμα της αναπτυξιακής προοπτικής της αγοράς ακινήτων της Κίνας και τόνωσε περαιτέρω τον κατασκευαστικό «πυρετό» στη χώρα.
Λίγα χρόνια αργότερα, όμως, η πανδημία άλλαξε τα παγκόσμια δεδομένα ριζικά. Η κινεζική οικονομία βρέθηκε υπό καθεστώς lockdown για τρία και πλέον χρόνια, ενώ το Χονγκ Κονγκ είχε επηρεαστεί ιδιαίτερα από τις μαζικές και βίαια κατεσταλμένες πορείες διαμαρτυρίας.
Ακολούθησε η κατάρρευση της Evergrande και πολλών άλλων, μικρών και μεγάλων, κινεζικών εταιρειών ακινήτων. «Φορτωμένες» με δισεκατομμύρια δολάρια χρέους, οι εταιρείες αυτές έχουν προσπαθήσει να ορθοποδήσουν, αλλά τα ακίνητα δεν κρύβουν την πραγματικότητα. Μόλις το 25% του πύργου με την εντυπωσιακή θέα έχει, ακόμα, ενοικιαστές, σε σχέση με το 100% του 2015.
Πηγή: Newmoney.gr
