Ανάλυση του ΚΕΠΕ για τον χάρτη των μισθώσεων Airbnb στην Ελλάδα
27/12/22, 11:30
Την οικονομική ανάλυση της εξέλιξης και των χαρακτηριστικών της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων στην Ελλάδα, παρουσιάζει σε έκθεσή του Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών.
Το ΚΕΠΕ στην έκθεσή του αναφέρει μεταξύ άλλων πως η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών αποτέλεσε τα τελευταία χρόνια μία καινούρια και ταχέως αναπτυσσόμενη οικονομική δραστηριότητα, η οποία συγκέντρωσε αρκετό ενδιαφέρον, εγείροντας αρκετά ζητήματα σε σχέση με τις οικονομικές της επιπτώσεις και την ανάγκη θεσμικών παρεμβάσεων για τη ρύθμιση της λειτουργίας της.
Βασικό υπόβαθρο για την ανάλυση αποτελεί η επισκόπηση της υπάρχουσας σύγχρονης και εκτεταμένης βιβλιογραφίας που αφορά τις πολλαπλές διαστάσεις των οικονομικών επιπτώσεων της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Παράλληλα, στην εργασία εξετάζονται αναλυτικά οι νομοθετικές παρεμβάσεις για τη ρύθμιση της δραστηριότητας αυτής στην Ελλάδα, καθώς και το αντίστοιχο θεσμικό πλαίσιο και οι νέες πρωτοβουλίες σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης (Ε.Ε.). Όπως προκύπτει από την επισκόπηση της βιβλιογραφίας, το φάσμα των δυνητικών επιδράσεων της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ιδιαίτερα σύνθετο και μπορεί να διαφοροποιείται σημαντικά ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της εκάστοτε περίπτωσης και το θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας της συγκεκριμένης αγοράς.
Η εργασία αξιοποιεί νέα οικονομικά στοιχεία για τη δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα και την Ε.Ε., τα οποία προέρχονται από επίσημες πηγές (Eurostat, Ευρωπαϊκή Επιτροπή) και δημοσιεύτηκαν για πρώτη φορά το έτος 2021. Στην πρωτότυπη ανάλυση που διενεργείται με βάση τα στοιχεία αυτά εξετάζονται το μέγεθος και η πορεία της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα σε εθνικό και περιφερειακό επίπεδο και σε επίπεδο μεγάλων πόλεων και αποτυπώνονται βασικοί παράγοντες που σχετίζονται με την προσφορά και τη ζήτηση για τα καταλύματα αυτά στη χώρα.
Airbnb αντί ξενοδοχείου
Η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων στην Ελλάδα ευνοήθηκε από τις διεθνείς τάσεις και τεχνολογικές εξελίξεις, αλλά και από ορισμένα ειδικότερα χαρακτηριστικά σε σχέση με την τουριστική αγορά της χώρας, την κατάσταση της αγοράς ακινήτων και τις γενικότερες συνθήκες γύρω από την οικονομία, την απασχόληση και τα εισοδήματα. Από τη σύγκριση των μεγεθών της βραχυχρόνιας μίσθωσης με τα αντίστοιχα μεγέθη του ξενοδοχειακού τομέα, φαίνεται ότι η διαμονή στη βραχυχρόνια μίσθωση κυμαίνεται σε αρκετά υπολογίσιμα επίπεδα σε σχέση με τις διανυκτερεύσεις σε ξενοδοχεία και ομοειδή καταλύματα, τόσο στην Ε.Ε. όσο και στην Ελλάδα. Πριν από την εκδήλωση της πανδημίας η βραχυχρόνια μίσθωση εμφανίζεται να κέρδισε έδαφος, χωρίς όμως να επηρεάζεται ουσιαστικά η ξενοδοχειακή διαμονή.
Ο χάρτης της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα
Στην Ελλάδα, η διαμονή στη βραχυχρόνια μίσθωση πραγματοποιείται κυρίως σε ολόκληρα καταλύματα μεγέθους κάτω των 10 κλινών. Σε σχέση με τη χωρική κατανομή της διαμονής, η περιφέρεια Αττικής συγκεντρώνει το υψηλότερο μερίδιο, ακολουθούμενη από το Νότιο Αιγαίο, την Κρήτη, τα Ιόνια Νησιά και την Κεντρική Μακεδονία. Από τη σύγκριση της χωρικής κατανομής της βραχυχρόνιας μίσθωσης με την αντίστοιχη κατανομή της δραστηριότητας του ξενοδοχειακού τομέα, προκύπτει μία σαφής θετική συσχέτιση μέτριας έντασης.
Περισσότεροι οι διεθνείς επισκέπτες
Το μεγαλύτερο μέρος της διαμονής στη βραχυχρόνια μίσθωση αφορά διεθνείς επισκέπτες, οι οποίοι απορροφούν μεγαλύτερο τμήμα των σχετικών υπηρεσιών στην Ελλάδα συγκριτικά με την αντίστοιχη αναλογία στην Ε.Ε. Η πλειονότητα των επισκεπτών προέρχεται από τις χώρες της Ε.Ε., ενώ ακολουθούν οι υπόλοιπες χώρες της Ευρώπης και η Αμερική. Η διαμονή στη βραχυχρόνια μίσθωση παρουσιάζει γενικά εντονότερη εποχικότητα στην Ελλάδα σε σχέση με το σύνολο της Ε.Ε., με τους μήνες Ιούλιο και Αύγουστο να συγκεντρώνουν υψηλό μερίδιο των συνολικών διανυκτερεύσεων. Σε σύγκριση με τον ξενοδοχειακό τομέα, η εποχικότητα στη βραχυχρόνια μίσθωση εμφανίζεται σχετικά πιο έντονη, ενώ παρατηρούνται και σημαντικές διαφοροποιήσεις μεταξύ των ευρύτερων περιφερειών και των πόλεων της Ελλάδας.
Σύμφωνα με τα στοιχεία ερευνών του Ευρωβαρόμετρου, η προσφορά και η χρήση καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα σημείωσε σημαντική ανάπτυξη, διαμορφώνεται σε υψηλότερο επίπεδο σε σχέση με τον μέσο όρο της Ε.Ε. και αφορά όλες τις επιμέρους κατηγορίες από πλευράς φύλου, ηλικίας, εκπαίδευσης και άλλων χαρακτηριστικών.
Στην Ελλάδα είναι ιδιαίτερα ανεπτυγμένη η πιο επαγγελματική μορφή της βραχυχρόνιας μίσθωσης, με τη διάθεση αρκετών καταλυμάτων που αγοράστηκαν για αυτόν τον σκοπό.
Η απόκτηση εισοδήματος αποτελούσε το κυριότερο κίνητρο για τους παρόχους υπηρεσιών, ενώ ως κυριότερα προβλήματα αναφέρθηκαν η έλλειψη σαφήνειας, η πολυπλοκότητα στην πληρωμή φόρων και στη νόμιμη προσφορά υπηρεσιών, οι ασαφείς επιπτώσεις στην απασχόληση και οι δυσκολίες με τους καταναλωτές.
Τα προτιμούν λόγω τιμής
Οι χαμηλότερες τιμές των καταλυμάτων αυτών αποτελούσαν τον κυριότερο λόγο επιλογής τους από τους χρήστες, ενώ ακολουθούν η θέση, η διαθεσιμότητα αναφορών/σχολίων, οι υποδομές και οι περισσότερες δυνατότητες επιλογών. Αντίστοιχα, τα κυριότερα προβλήματα που αναφέρθηκαν από τους χρήστες ήταν η ασάφεια για τον υπεύθυνο, οι παραπλανητικές κριτικές, η κακή χρήση των προσωπικών δεδομένων και η έλλειψη εμπιστοσύνης στον προμηθευτή. Η πλειονότητα των χρηστών χρησιμοποίησαν τη βραχυχρόνια μίσθωση συμπληρωματικά με τα παραδοσιακά κανάλια, αλλά σημαντικό ήταν και το ποσοστό των χρηστών που είχαν υποκαταστήσει μερικώς ή πλήρως κάποιες υπηρεσίες.
Κατάσταση της αγοράς ακινήτων
Στο πεδίο της αγοράς ακινήτων, ένα χαρακτηριστικό που ευνόησε την ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα σχετιζόταν με την ύπαρξη μεγάλου αποθέματος κενών κατοικιών. Σύμφωνα με την Απογραφή Πληθυσμού-Κατοικιών 2011 της ΕΛΣΤΑΤ, οι κενές κατοικίες που καταγράφηκαν στη χώρα το έτος αυτό ανέρχονταν σε 2.249.8135 , αριθμός που αναλογούσε σε 35,3% του συνόλου των κανονικών κατοικιών.
Η συγκεκριμένη αναλογία κενών κατοικιών ήταν την περίοδο εκείνη η υψηλότερη μεταξύ των χωρών-μελών της ΕΕ, με υψηλά ποσοστά κενών κατοικιών να παρουσιάζονται επίσης στην Πορτογαλία (31,9%), τη Μάλτα (31,8%), τη Βουλγαρία (31,4%) και την Κύπρο (31,1%) και χαμηλά ποσοστά κενών κατοικιών να καταγράφονται στην Πολωνία (2,5%), το Ηνωμένο Βασίλειο (3,6%) και το Λουξεμβούργο (7,2%).
Ειδικότερα καταγράφηκαν 88.996 κενές για πώληση, 621.881 κενές δευτερεύουσες, 453.901 κενές για ενοικίαση, 729.964 κενές εξοχικές και 355.071 κενές για άλλο λόγο κατοικίες. Εκτός του μεγάλου αποθέματος κενών κατοικιών, μέρος του οποίου προσφερόταν για άμεση αξιοποίηση μέσω των πλατφορμών, ευνοϊκές για την ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα υπήρξαν επίσης οι επί σειρά ετών εξελίξεις στις τιμές των κατοικιών. Η οικονομική κρίση και οι αρνητικές συνέπειές της στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και τη ζήτηση για κατοικίες, σε συνδυασμό με την υψηλή προσφορά κατοικιών λόγω της μεγάλης ανόδου των κατασκευών που προηγήθηκε της κρίσης, είχαν ως αποτέλεσμα μία διαρκή κάμψη των τιμών των κατοικιών.
Όπως φαίνεται στο διάγραμμα που ακολουθεί, το οποίο απεικονίζει την εξέλιξη του δείκτη τιμών διαμερισμάτων της Τράπεζας της Ελλάδος για το σύνολο της χώρας, η τιμή του δείκτη βρισκόταν σε πορεία ταχείας πτώσης από το έτος 2009 έως και το έτος 2015, παραμένοντας στη συνέχεια σε πολύ χαμηλά επίπεδα μέχρι και το έτος 2018. Οι χαμηλές τιμές για την αγορά κατοικιών, με ό,τι αυτές συνεπάγονταν και για τα ενοίκια μακροχρόνιας μίσθωσης, δημιούργησαν κίνητρα τόσο για την επένδυση σε κατοικίες με στόχο την αξιοποίησή τους στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όσο και για την απόσυρση ακινήτων από την αγορά των μακροχρόνιων μισθώσεων και τη διάθεσή τους σε βραχυχρόνια βάση μέσω των πλατφορμών.
Βασικά μεγέθη
Στον πίνακα που ακολουθεί παρουσιάζονται τα στοιχεία που αφορούν τον συνολικό αριθμό των κρατήσεων, των ημερών διαμονής και των διανυκτερεύσεων σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα και τις χώρες της ΕΕ για την τριετία 2018-2020. Όπως φαίνεται, τόσο στην Ελλάδα όσο και στην ΕΕ, τα συγκεκριμένα μεγέθη ανέρχονταν σε αρκετά υψηλά επίπεδα πριν την εκδήλωση της πανδημίας.
Συγκεκριμένα, το έτος 2019 είχαν πραγματοποιηθεί στο σύνολο της ΕΕ-27 511,9 εκατ. διανυκτερεύσεις σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, αριθμός που ισοδυναμούσε με 173,6 εκατ. ημέρες διαμονής ή 47,0 εκατ. κρατήσεις. Την ίδια περίοδο, τα σχετικά μεγέθη για την Ελλάδα είχαν φτάσει τα 24,3 εκατ. σε διανυκτερεύσεις, τα 8,3 εκατ. σε ημέρες διαμονής και τα 2,1 εκατ. σε κρατήσεις, μεγέθη που αναλογούσαν σε ποσοστό 4,4%, 4,8% και 4,7% του συνόλου της ΕΕ, αντίστοιχα
Όπως φαίνεται από τον παρακάτω, στον οποίο παρουσιάζονται τα μερίδια των χωρών μελών στα συνολικά μεγέθη της διαμονής σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην ΕΕ-27, δέκα χώρες, μεταξύ των οποίων και η Ελλάδα, συγκέντρωναν μαζί πάνω από το 85% των διανυκτερεύσεων σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά την τριετία 2018-2020. Από τις δέκα αυτές χώρες, οι πέντε ήταν μεσογειακές (Γαλλία, Ισπανία, Ιταλία, Πορτογαλία, Ελλάδα) και είχαν συγκεντρώσει μερίδιο 65,7% και 62,8% των συνολικών διανυκτερεύσεων σε χώρες της ΕΕ κατά τα έτη 2019 και 2020, αντίστοιχα.
