Ακίνητα: Συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας στη β' φάση αλλαγών
09/06/21, 08:00
Οι αλλαγές στους συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας των ακινήτων θα περιλαμβάνονται στη δεύτερη φάση της μεταρρύθμισης της κτηματαγοράς τους επόμενους μήνες, δεδομένου ότι τώρα αλλάζουν μόνον οι αντικειμενικές αξίες.
Οι δύο συγκεκριμένοι συντελεστές διατηρούνται αμετάβλητοι από το 1985, με αποτέλεσμα ουσιαστικά να επιβάλλονται φόροι σε πλασματικές αξίες. Για παράδειγμα, ο ΕΝΦΙΑ για τους κύριους χώρους κάθε κτίσματος ισούται με το γινόμενο που προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας των κύριων χώρων του κτίσματος με τον βασικό φόρο, με τον Συντελεστή Παλαιότητας, με τον Συντελεστή Ορόφου ή τον Συντελεστή Μονοκατοικίας και με τον Συντελεστή Πρόσοψης.
Και είναι, επίσης, χαρακτηριστικό ότι οι συντελεστές παλαιότητας δεν προβλέπουν ελάφρυνση για ακίνητα πέραν της 25ετίας, όταν το μεγαλύτερο μέρος του οικοδομικού ιστού της Αθήνας έχει κατασκευαστεί τις δεκαετίες του 1960 και του 1970.
Ο συντελεστής παλαιότητας απομειώνει τις αξίες όλων των οικοδομών ως εξής:
-Των κατοικιών: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -40% (δηλαδή οι πρώτες πολυκατοικίες του ‘50 και του ‘60 εξομοιώνονται με τις κατοικίες του ‘80!)
-Των επαγγελματικών ακινήτων: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (δηλαδή όλα τα γραφεία και καταστήματα του προηγούμενου αιώνα εξομοιώνονται με τα σχετικά νεόδμητα του 2000!)
-Των κτισμάτων γενικά στον ΕΝΦΙΑ: +- 5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (με την εφαρμογή του «συντελεστή νεότητας» που αντί να μειώνει την αξία των παλαιών, αυξάνει κατά 25% την αξία των νέων!).
Σύμφωνα με την Ομοσπονδία των ιδιοκτητών ακινήτων, η πολεοδομική τακτοποίηση έστω και ενός τ.μ., μηδενίζει την παλαιότητα και επαυξάνει την αξία ολόκληρου του ακινήτου, φορολογώντας το ως νεόδμητο. Συνεπώς, κατά την ΠΟΜΙΔΑ, ο μειωτικός Συντελεστής Παλαιότητας πρέπει να διπλασιαστεί τόσο ως προς τα ποσοστά, όσο και ως προς το χρόνο απομείωσης της αξίας, διότι οι πραγματικές αξίες των παλαιοτέρων κτισμάτων ήδη απαξιώνονται συνεχώς και προγραμματισμένα μέσω του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης και των νέων κάθε είδους αναγκαστικών προδιαγραφών. Οδηγώντας τα παλαιότερα κτίρια στην πλήρη απαξίωση και τελικά στην κατεδάφισή τους.
Από την πλευρά τους, οι συντελεστές εμπορικότητας απηχούν το πόσο εμπορικός είναι ένας δρόμος σε κάθε σημείο του, αλλά μπορεί να είναι διαφορετικοί για κάθε πλευρά! Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η οδός Πανεπιστημίου στο κέντρο της Αθήνας, όπου η αριστερή πλευρά (με κατεύθυνση προς την Ομόνοια) έχει υψηλότερο συντελεστή εμπορικότητας από τη δεξιά πλευρά.
Τέλος, οι συντελεστές οικοπέδου αυξάνουν ή μειώνουν την αντικειμενική αξία του ακινήτου, ανάλογα με τη θέση και την έκταση του οικοπέδου.
Την ίδια ώρα, παράγοντες της κτηματαγοράς εκφράζουν φόβο ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα οδηγήσει σε περαιτέρω άνοδο των εμπορικών αξιών σε πολλές περιοχές της Αττικής. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις τους, η ζήτηση θα είναι ιδιαίτερα υψηλή τόσο έως το τέλος του έτους- καθώς θα είναι φθηνότερο το κόστος μεταβίβασης και οι λοιποί φόροι- όσο και από το 2022, καθώς όσο η οικονομία επανέρχεται σταδιακά στην κανονικότητα το ενδιαφέρον για απόκτηση ακινήτων θα αυξάνεται. Παράλληλα, επισημαίνουν ότι έντονη κινητικότητα θα υπάρξει και από όλους όσοι θελήσουν να αποδεχθούν κληρονομιές, να πραγματοποιήσουν γονικές παροχές κ.λπ., διότι με βάση τις νέες αντικειμενικές αξίες από 1/1/2022, θα πρέπει στη συντριπτική πλειονότητά τους να πληρώσουν το επόμενο έτος υψηλότερους φόρους σε σχέση με σήμερα.
